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為抑制短期投機炒作和穩健房市發展，立法院日前通過「房地合一稅2.0」相關所得稅法修正條文，將自7月1日起施行。勤業眾信家族稅務諮詢負責人莊瑜敏今（15）日表示，房地合一2.0最主要適用105年1月1日以後取得之不動產，且出售日期在今年7月1日以後， 建議未來個人處分不動產或透過公司持有不動產時，應按持有目的及期間評估合適交易方式，並妥善保存不動產交易之相關佐證文件，以維護自身權益。

針對新制上路，房地合一2.0課稅規定五大影響 勤業眾信：近期交易應評估新制影響分析未來會出現的五大影響。首先是「延長個人短期交易課徵較高稅率之期間」，新制上路後，個人近期如擬出售持有期間仍未滿五年之不動產，若持有期間已滿二年者，今年6月30前仍可適用舊制20%稅率。7月1日之後需適用房地合一2.0之稅率35%，將面臨稅負增加。

莊瑜敏提醒，有關不動產之交易日，原則上係以所有權移轉登記日為準，若擬適用現制，建議加速相關交易流程。第二項影響是「營利事業比照個人按持有期間課以不同的稅率」，現行為營利事業交易不動產之所得，不論持有期間長短，均按營利事業所得稅稅率20%課稅。新制為考慮實務上有藉由設立營利事業短期買賣房地，以適用較低稅率之情況，營利事業將比照個人，按持有期間適用之稅率計算應納稅額。

第三項為「交易符合一定條件之股份或出資額，視為房地交易」。為避免藉公司股權移轉形式移轉不動產，新制規定，個人及營利事業若直接或間接持有未上市櫃公司營利事業股份超過50%，且該營利事業股權之價值50%以上係由台灣境內之房屋、土地所構成者，若有轉讓股權，應視為房屋、土地交易，依持有股權期間適用不同稅率計算稅額。

莊瑜敏建議，家族公司在新制上路後，大股東於出售未上市櫃股權時，應先行評估是否直接或間接持有該公司之股權超過半數，及該公司股權之價值是否50%以上是由房地構成，以決定是否須適用房地合一2.0課稅或按最低稅負課稅。

第四項影響為「預售屋交易視為房地交易，納入房地合一2.0課稅範圍」，若個人或營利事業處分預售屋，將視同房屋及土地交易，按持有期間課以不同的稅率。一般而言，預售屋至完工過戶期間約為二年至五年，未來處分短期持有之預售屋，可能將面臨適用35%較高的稅負。此外，持有預售屋至交屋後，成屋持有期間將重新計算。

第五項影響是「個人推計費用率由5%調降為3%，上限30萬元」，現行制度為個人若未提供出售不動產相關費用之佐證文件，可按成交價款5%計算費用，未設有上限。也就是說，交易不動價價值愈高，可扣除的推計費用就越高。

不過新制上路後，除了調降前述推計費用率為3%，並增定費用金額上限為30萬，還要另列營利事業亦可比照個人依據上述規定計算費用。提醒未來若出售高總價之不動產，若未妥善保存相關費用佐證文件而無法提示證明文件，推計費用僅能以上限30萬扣除。

房地合一2.0課稅規定五大影響 勤業眾信：近期交易應評估新制影響

高雄房市發展，蛋白區甚至蛋殼區的售價媲美市中心區，房價全面走揚、外圍郊區土地行情持續墊高，對高雄房市是利是弊？市場多有討論。

房地產大老指出，受惠銀行利率超低，加上台商回流引爆資金氾濫效應，原本大約十年一周期的房地產市場，已經走了接近20年多頭，業界雖然喜孜孜，但多數內心仍忐忑著，「房市何時要下修整頓」？

業內人士說，台北、台中房市如果外圍蛋白區起漲，蛋黃區通常同步走高，高雄卻大不同，外圍橋頭、岡山每坪20萬至25萬元，中市心美術館蛋黃核心區十年以下的年輕中古屋也是這個價格，完全不符比例原則。

由於購屋者資訊不對稱，建商在外圍積極提價，土地行情隨著起漲。從市府第1季標售土地結果觀察，高雄大學仍是兵家必爭之地。本季標售面積最大、底價最高的高雄大學徵收區藍田西段1,862坪住三用地，共吸引12封標封競標，最終由遠雄建設加碼2.77億元，以總價8億元、每坪單價43萬元標脫，打破同地段在2019年6月標出的每坪33.7萬元紀錄。

另外，兩筆位於大學徵收區的商業地，同樣標出亮眼價格，其中245坪商三標的，同區段在去年底標售中，由隆大營造以每坪51.8萬元創下歷史新高，這回是居興建設戴姓自然人以總價約9,000萬元，換算每坪單價37.5萬元買下，溢價率約29%。

高雄蛋白區行情 一路墊高

金管會、央行聯手打炒房，陸續專案金檢各大銀行後，房貸市場受到影響，公股行庫表示，不僅房貸成數縮水，現在貸款要超過8成是「難上加難」，連「裝潢貸款」也跟著縮水，這類信用貸款最高是房價10％，近來已陸續降為5％；住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，現在買房多準備50至100萬元的自備款準沒錯。

貸款難超過8成 偏鄉成數大減

有民營銀行自今年1月開始，堅守房貸8成的界線，即使是該集團的壽險保戶、信用卡友等也沒用，難以突破銀行設的8成警戒線，首購利率1.33％起，要額外申請裝潢貸款，利率也提高至1.71％起，且無寬限期；銀行主管坦言，「去年房貸要申請8成5很簡單，但金管會加強金檢，銀行壓力難免，為配合政府政策，還是要守規矩一點。」

台經院產經資料庫分析師劉佩真指出，各大銀行配合政府打炒房的政策，近月對房貸申請的條件，確實比去年全年出現短期微幅緊縮，但若拉長時間比較，還是處於相對寬鬆的狀態；台經院2月公布營建業營業氣候測驗點已出現連續第3個月下滑，劉佩真解讀，意味買方對房市觀望，「樂觀」態勢趨緩，但整體來看，不礙於自住客購買意願。

部分公股銀行則維持最高成數8成5，但僅限台北市精華區，大概只有「忠孝東路」等級才有資格享有，其他五都最高只有8成，一般縣市只剩7成5，偏僻一點的鄉鎮，連7成都不到。

年輕人不吃不喝 受衝擊最大

以目前平均購屋總價約1000萬元至1200萬元，換算自備款須增加5、60萬，很多年輕人不吃不喝、工作1整年，可能都存不到這筆錢，衝擊還真不小。

聯徵中心資料顯示，至2020年第4季平均新增核貸的金額為833萬元，而平均貸成數為73.49％，貸款中位數則79.25％。

劉佩真表示，科技股連翻漲，台積電已站穩600元大關，半導體、科技相關從業人員，面對銀行房貸條件調整，買房、換屋的需求仍絲毫不減，會受到貸款成數衝擊的是從事服務業、零售業或基層勞工，建議買房選擇上，可以透過降坪數、降總價等方式，還是可以成為有房一族。

小資族買房吃力 自備款增百萬

去年即便受到疫情波及，但房市買氣仍旺，就有熱門法拍屋「一標到就找到買家」，若以實價登錄時間換算，才2個月投資客帳面就賺739萬元，即便扣掉房地合一稅45％，專家剖析，仍是「稅稅平安」有400多萬元獲利。

去年1月9日在士林地院一筆內湖區星雲街住宅大樓「文心馬蒂斯小丘」，價格修正到第三拍，房價打6.4折，吸引了11人搶標，最後以總價3310.2萬元拍定，加價548.2萬元，溢價率約19.8％，逼近二拍底價。

「文心馬蒂斯小丘」被法拍的2樓戶，扣除11.79坪車位，建物面積64.46坪，預售時期因緊鄰方濟中學操場，成為賣點。該2樓戶扣除車位，去年1月9日以每坪約48萬元拍定，低於該社區每坪63至66萬元市場行情。

據悉，該戶由投資客搶下後，在去年疫情最嚴峻的1月中旬至4月間，馬上就找到買家，若加上法院點交程序，速度仍相當快。重點是，對照實價登錄，後來4月賣出成交價為4050萬元，每坪58.95萬元，投資客帳面賺了739萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，該區周邊大樓產品平均單價約60萬元，「文心馬蒂斯小丘」雖屋齡新古，但聯外巷弄狹窄、也不鄰近捷運站，去年法拍後轉手單價為每坪58.95萬元，仍為社區偏低水位。

陳炳辰說，因該社區2017年以來就無此價位，自然有其獲利空間，即便課徵房地合一稅後，仍有約400萬獲利，在在印證法拍市場對投資族群的魅力。

趁疫情搶買內湖「2個月狠賺700萬」

〔記者蔡淑媛／台中報導〕50多歲的鄭先生在機械工程界擁有30年工程師、精算師的資歷，受疫情影響在去年2月遭公司無預警裁員，向勞動部勞動力發展署中彰投分署南投就業中心求助，接受精密機械課程，加強專業技能，分署也積極合工作，在他受訓的第6個月，參加中部就業博覽會，當場面試找到月薪8萬元的機械工程師職務，成功回到職場。

中彰投分署林淑媛分署長表示，中彰投分署積極透過各項補助計畫及職業訓練課程協助中高齡者及高齡者，去年度共協助近2萬4千位中高齡及高齡者就業。

鄭先生曾在傳統機械業擔任工程師、精算師，一直擁有優渥的收入，被裁員後因在台北求職不順，回家鄉南投求職，面對轉業，因過去工作經驗與在地產業落差性大，其體力、技能較難符合新產業單位的要求，於是向南投就業中心求助。

分署就服人員安排他參與「精密機械」課程，學習精密量測、機械製造、金屬材料、行業數學、機械工作法、精密工具機實習、CNC電腦數值控制機械實務、CAD/CAM電腦輔助技術及模具製作實務，在南投就業中心的積極協助下，去年8月重返職場，感謝中彰投分署在他失業期間的幫助與陪伴。

林淑媛表非，「中高齡者及高齡者就業促進法」於去年12月4日施行，其6大重點為禁止年齡歧視、協助在職者穩定就業、促進失業者就業、支持退休者再就業、推動銀髮人才服務及開發就業機會，內容包含各項就業促進工具增加高齡者為補助對象、職業訓練開設高齡者專班、放寬雇主以定期契約僱用高齡者、世代合作獎勵及退休者繼續僱用補助等。

勞動部勞動力發展署協助中高齡及高齡者就業措施，包括協助僱用獎助津貼、職場學習及再適應計畫、缺工就業獎勵、跨域就業津貼等多項就促工具。需要了解各項中高齡者及高齡者就業服務措施，可上官網查詢（https://tcnr.wda.gov.tw/）或電話撥打04-23592181或免付費專線0800-777888。

中彰投分署助50多歲失業工程師 找到月薪8萬工作

好房網News記者戴鈺純／綜合報導

根據國發會109年8月公布「中華民國人口推估（2020年至2070年）」報告指出，台灣總人口已提前在108年達到最高峰2360萬人，並於109年1月出現出生數低於死亡數的死亡交叉，人口將轉呈負成長。且從2020年1至12月出生率推估，新生兒僅約為16萬4000人，也成為歷年來新生兒最少的一年。

房產專家張欣民表示，人口負成長讓「超高齡化社會」來的又急又快，也因此造成台灣年輕人負荷越來越重，薪資漲幅遠遠趕不上生活消費的負荷，經濟壓力更讓年輕人排斥生育。所以，房產供需也會漸漸失衡，也因人口結構的改變，使房子需求量變少，房子供過於求的慘況變得越來越嚴重。

張欣民說，高房價的某種程度會影響民眾生養小孩的意願與能力，或許也可以解讀說，高房價是年輕人不敢生養孩子的原因之一，但絕不是唯一的因素，因此人口負成長、少子化雖然會對房價有影響，但只限於某特地區域，像是推案量大，規模較大的重劃區，因機能純熟需要更多的磨合期，所以降價幅度才會略為明顯。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，出生率偏低主要影響到人口紅利，在台灣屢傳空屋、餘屋過多，確實是隱形危機，不過其發酵時間長，目前國內房市的投資熱潮下尚不見利空結果，也有租屋市場在支撐不少投資客的多屋量能。

陳炳辰說，過去幾年因為房地合一重稅，確實也已見許多開發機能不佳的重劃區面臨點燈率低，投資客與建商賣壓大的狀態，若未來多以自住為主的局面，過去這類區域建設不足的「鬼城」就可能發生，但整體來說都言之過早，除非台灣有更完善的經濟發展，否則政府單位都不會讓不動產市場過分蕭條。

此外，陳炳辰分析，少子化倒是讓不少過去走大學城的租屋市場有感收益狀態不比過往，特別是區域房市不佳、沒有多元客源，以及排名較落後，可能招不到學生的大學城地點，又更加劇劣勢，得靠著商圈知名度，令租客並不單純來自學生，如上班族群等來讓租屋市場活絡，像是靠近士林夜市的銘傳大學，或是桃園中壢的健行科技大學，都因鄰近熱鬧商圈而行情有救，另又或是多間學校共同支撐租屋市場，如健行科技大學，同時兼具中原大學的學生族群，放大租屋市場客群，均為出生率弱化干擾房市演變出來的變通方式。

房子過剩卻未見賣壓？專家揭：全因「這些人」支撐